Rien ne symbolise mieux la mutation du logement étudiant en France que le parcours de Roof, proptech née en 2021, qui lève désormais 20 millions d’euros pour redessiner l’expérience estudiantine dans les grandes villes. Face à la pénurie aiguë de chambres étudiantes, la jeune entreprise fonde sa croissance sur le coliving moderne : transformation d’immeubles, digitalisation des services, gestion communautaire de la vie étudiante. Cette stratégie s’inscrit dans un contexte où 2,7 millions d’étudiants se partagent moins de 400 000 places en résidences adaptées, et où la concurrence s’intensifie – à l’image de Student Factory, Kley, Les Belles Années ou encore Nexity Studéa. Roof espère ainsi mettre la technologie et la convivialité au service d’une génération bousculée par la précarité, en ajoutant très prochainement 1 000 chambres à son parc, notamment en Île-de-France, à Lille et Bordeaux. Ce mouvement s’étend à l’échelle nationale, posant la question de savoir comment ces modèles transformeront l’habitat des étudiants à l’horizon 2030.
Roof et la nouvelle ère du coliving étudiant en France
Au sein du secteur du logement étudiant, un vent de modernité souffle grâce à l’émergence de Roof, qui s’engage à réinventer la colocation pour les jeunes inscrits dans l’enseignement supérieur. L’ambition de la société : répondre à la pénurie persistante de chambres adaptées, mais aussi rompre avec l’image austère des résidences traditionnelles. Dès sa création, Roof, fondée par Nicolas Leroy, Tarik Fatihi et Oussama Bourhaleb, s’ancre dans une réalité : la France accuse un sérieux retard avec seulement 380 000 places pour quelque 2,7 millions d’étudiants. Cela laisse chaque année des centaines de milliers de jeunes confrontés à des solutions précaires, isolées, voire insalubres. Cette détresse nourrit, chez Roof, une volonté de mieux faire : chaque immeuble repris par la start-up est pensé comme un lieu de vie globale où le bien-être l’emporte sur le simple hébergement.
La formule immobilière de Roof conjugue espaces privatifs optimisés et larges zones partagées. L’idée n’est pas simplement d’ajouter des chambres : il s’agit de créer des milieux enrichissants, favorables à la réussite académique et à l’épanouissement personnel. Espaces de coworking lumineux, salles de sport équipées, cuisines collectives, lieux de détente… Autant d’ambiances qui contrastent avec les images de studios exigus. S’y ajoute la gestion digitale du quotidien via une application qui centralise paiements, réservations, gestion des services et communication avec les équipes de Roof. Celles-ci, loin d’être absentes, jouent un rôle central : un résidence manager, présent sur place, crée du lien et orchestre des événements sociaux, favorisant une communauté soudée et solidaire.
En agissant ainsi, Roof apporte une véritable rupture dans la logique commerciale classique, adoptée par des acteurs comme Réside Études, Cardinal Campus ou Campuséa, qui investissent souvent dans de grands ensembles à la rentabilité prioritaire mais à la vie sociale limitée. La jeune pousse affine sa stratégie en misant sur une taille humaine et le soin apporté à l’animation de la vie collective. Loin d’être anecdotique, cette inclinaison vers le coliving est l’une des raisons de l’intérêt manifesté par Meta Capital M et des autres investisseurs à l’occasion de la récente levée de fonds.
Face à Student Factory ou ECLA, qui misent sur des offres résidentielles très complètes, Roof adapte son offre afin de coller au plus près des attentes de la génération Z : flexibilité, inclusion, engagement écologique, et digitalisation des services. Le succès du modèle repose sur sa capacité à instaurer un sentiment d’appartenance, qualité essentielle dans un contexte de mobilité accrue. Dès lors, il ne s’agit plus seulement, pour la nouvelle génération, de « trouver un toit », mais bien de s’intégrer à un véritable écosystème où interagir, se projeter, et se sentir accompagné.
Cette dynamique annonce une nouvelle étape dans la compétition pour la « meilleure vie étudiante » en résidence, où Roof compte bien s’imposer comme un leader audacieux. Les rivalités entre nouveaux acteurs et opérateurs historiques comme Nexity Studéa participent à une émulation dont les bénéficiaires premiers demeurent, in fine, les jeunes locataires.
Les enjeux de la pénurie de logements étudiants et l’impact de Roof
Au cœur des préoccupations nationales figure la question criante du logement étudiant. Année après année, la France se heurte à une inadéquation manifeste : il existe 7 fois moins de places disponibles en résidence qu’il n’y a d’étudiants à loger. Beaucoup se tournent alors vers le parc privé, confrontés à des loyers souvent prohibitifs et à la concurrence féroce des actifs. Face à ce déséquilibre, les initiatives de Roof suscitent l’attention, car elles incarnent une réponse ambitieuse au déficit matériel et social du logement étudiant hexagonal.
Le dernier rapport de l’Observatoire national de la vie étudiante souligne que près de 60% des jeunes font état de « galères » dans leur recherche de logement. Ces situations pénalisent le parcours universitaire, parfois jusqu’à l’abandon d’études. Les grandes villes – Paris, Lyon, Bordeaux, Lille – concentrent l’essentiel de la tension locative, amplifiant la sensation de crise. C’est d’ailleurs sur ces territoires que Roof planifie d’investir, motivée par une stratégie de croissance ciblée. Les 20 millions d’euros levés alimenteront une première tranche de 50 millions d’investissements immobiliers, dont la finalité, à court terme, est la création de plus de 1 000 nouvelles chambres.
En proposant une alternative qualitative à la précarité, Roof s’affirme comme un catalyseur de transformation. Son modèle n’est pas isolé : il s’inscrit dans la mouvance initiée par UXCO (ex-Serenitea), qui, elle aussi, déploie des espaces partagés à haute valeur ajoutée. Cette dynamique contribue à redéfinir les critères du logement étudiant. Désormais, il ne s’agit plus seulement d’un « lit pour la nuit », mais d’une expérience de vie marquante, composée de rencontres, de services sur-mesure, et de solutions digitales favorisant l’autonomie et la fluidité au quotidien.
Le partenariat entre Roof et ses investisseurs démontre la confiance dans ce créneau. L’impact n’est pas que quantitatif : chaque immeuble transformé est aussi une micro-communauté qui se développe, incluant les étudiants dans la gestion de leur lieu de vie. Ce choix s’aligne sur les valeurs contemporaines des jeunes locataires, avides de participation active et d’échanges. En parallèle, cette mutation suscite des interrogations : comment préserver, à mesure que l’offre se développe, ce caractère familial et participatif ? C’est un défi que devra relever Roof en poursuivant son expansion.
Signe de la transformation du secteur, Cardinal Campus, Les Belles Années et Nexity Studéa diversifient leurs gammes, tandis que Campuséa surenchérit sur la qualité des services. Dans cette effervescence, la réussite de Roof pourrait bien tracer la voie d’une nouvelle standardisation du logement étudiant, bâtie sur l’innovation, la responsabilité sociétale et le souci de l’expérience locative. Ainsi, en ajoutant 1 000 chambres innovantes, la start-up n’augmente pas simplement l’offre, elle repense profondément la conception même de l’habitat universitaire de demain. Les prochains mois permettront de mesurer la portée réelle de cette transition et son effet d’entraînement sur le reste du marché.
Les mécanismes du succès de Roof face à la concurrence des résidences étudiantes
L’ascension rapide de Roof s’explique par un savant dosage entre audace entrepreneuriale et adaptation contextuelle. Les fondateurs ont su capter les signaux faibles d’une jeunesse lassée des contraintes des modèles anciens. En prenant le contre-pied des résidences massifiées – comme celles gérées par Réside Études ou Nexity Studéa – Roof s’appuie sur trois piliers : flexibilité de la gestion, chaleur communautaire et digitalisation poussée. Mais ce positionnement les oblige à défendre une identité claire face à un paysage concurrentiel en fort renouvellement.
Student Factory, Kley et ECLA rivalisent désormais d’originalité pour séduire une clientèle exigeante. Certains privilégient la localisation ultra-centrale, d’autres misent sur des équipements premium ou une gamme de services dignes de l’hôtellerie. Roof, pour sa part, fait le pari de l’expérience utilisateur globale. Le recours à un résidence manager sur place, l’organisation d’activités ponctuelles, ou encore le recours à une appli mobile qui sert de « concierge digital », illustrent cette volonté de mise en relation continue entre locataires et gestionnaires. Ce trait distingue la marque face à d’autres opérateurs, dont l’animation reste souvent formelle, voire limitée à la gestion administrative.
Si l’on s’attarde sur les parcours des occupants de Roof, le témoignage de Clara, étudiante à Bordeaux, met en lumière la singularité du modèle : arrivée de l’étranger, elle s’est tout de suite sentie accueillie, intégrée lors d’un événement de rentrée piloté par la résidence manager, et rapidement aidée pour ses démarches administratives grâce à la plateforme Roof. Cette touche humaine, soulignée par les avis laissés en ligne, fidélise une population habituellement plus volatile. A contrario, certains concurrents de la génération précédente, tels Réside Études ou Cardinal Campus, pâtissent parfois d’une image plus distante et d’une rigidité organisationnelle.
Le succès économique de Roof repose, par ailleurs, sur sa capacité à valoriser des actifs autrefois sous-exploités : immeubles de bureaux vacants, bâtiments obsolètes ou résidences délaissées sont « recyclés » en espaces de vie dynamiques. Ce choix patrimonial est non seulement écologique, mais il offre un avantage tarifaire, contribuant à la maîtrise des loyers, même dans des zones tendues. Cette gestion agile séduit investisseurs et partenaires, leur garantissant rendement et modèle scalable, tout en répondant à une demande sociale impérieuse.
En misant sur l’innovation de services et la communauté active, Roof s’impose comme précurseur face à la montée en puissance d’acteurs comme Les Belles Années ou Campuséa, qui adaptent désormais leurs propres formats pour répondre à ce nouveau paradigme. Au fil des investissements, la marque trace ainsi une ligne directrice qui pourrait inspirer la refonte des standards de qualité dans le logement étudiant français en 2025 et au-delà.
La digitalisation et l’expérience utilisateur au centre de l’offre Roof
Une des forces majeures de Roof réside dans l’intégration de solutions digitales innovantes, transformant la relation entre locataires et gestionnaires. Là où l’on trouvait autrefois des dossiers à compléter au format papier et des procédures laborieuses, Roof propose une plateforme intuitive qui centralise le processus de location, la gestion des incidents, l’accès aux événements de la communauté et même l’assistance administrative. Cette digitalisation fluidifie l’accès au logement, tout en rassurant les parents et les étudiants sur la transparence et la simplicité des démarches.
Le digital ne se limite pas au back-office : sur place, les étudiants peuvent réserver un créneau à la salle de sport, être informés des nouvelles animations ou signaler un souci technique en quelques clics. Ce mode de fonctionnement participe au sentiment d’autonomie et d’efficacité que recherchent les jeunes générations. Ce virage technologique a de quoi inspirer des concurrents comme Kley, UXCO ou encore Cardinal Campus, qui commencent eux aussi à enrichir leur offre numérique pour rester attractifs.
L’amélioration de l’expérience utilisateur se mesure également au niveau de la communication et de la personnalisation. Contrairement à la standardisation rigide de certains opérateurs, Roof multiplie les propositions d’accompagnement individualisé : chats en ligne avec la résidence manager, newsletters sur-mesure, communautés d’entraide par centres d’intérêt. L’exemple d’un étudiant investissant une chambre sur le campus de Lille illustre ce phénomène : en quelques jours, il découvre des opportunités d’engagement, participe à un atelier de développement personnel et s’inscrit en un clic à une soirée cinéma organisée dans la salle partagée. Cette expérience holistique est rendue possible par la numérisation intégrée à tous les niveaux.
L’accent mis sur le digital permet également une plus grande réactivité en cas d’urgence ou de besoin spécifique. Grâce à la plateforme, Roof est capable d’ajuster rapidement ses offres, d’introduire de nouveaux services ou de solliciter la communauté étudiante pour l’amélioration continue des prestations. Cette approche agile rhabille le logement étudiant d’une modernité attendue, à l’heure où les problématiques de mobilité et d’instantanéité sont devenues structurantes dans la vie universitaire.
En s’appuyant sur cette transformation numérique, Roof présente un véritable case study pour l’ensemble du secteur immobilier étudiant, inspirant Réside Études, Les Belles Années et Nexity Studéa à repenser leur propre parcours locataire. Cette digitalisation avancée n’est pas qu’un argument commercial : c’est devenu le cœur battant d’une nouvelle relation de confiance, personnalisée et évolutive, entre le gestionnaire et la génération étudiante hyper-connectée.
Défis à venir et perspectives pour le logement étudiant en France
L’avènement de Roof et la dynamique qu’il insuffle ne masquent pas les défis encore à relever dans le secteur du logement étudiant. Même si la création de 1 000 chambres supplémentaires répond à une urgence, l’ampleur du manque reste significative à l’échelle nationale. Le développement rapide d’acteurs comme Roof, Student Factory ou Kley s’accompagne de questions structurantes : comment garantir la qualité de l’accompagnement à mesure que les volumes augmentent ? Jusqu’où la digitalisation peut-elle substituer la relation humaine ? Où placer le curseur entre accessibilité financière et sophistication des services ?
Le modèle de Roof doit s’adapter à ces évolutions. À mesure que la start-up multiplie les implantations, un risque de dilution de l’esprit communautaire guette. Il faudra réussir à conjuguer efficacité opérationnelle et préservation de la convivialité, facteur clé de rétention des étudiants. D’autres enjeux se dessinent : l’adaptation des résidences à la transition écologique, la mixité sociale, et la prise en compte croissante des étudiants internationaux, qui représentent une part significative des demandes sur les métropoles visées.
Les acteurs comme Les Belles Années, Nexity Studéa ou Réside Études tentent également de répondre à ces impératifs en rénovant leurs anciens parcs et en multipliant les réponses adaptées. Parallèlement, la pression sur le foncier urbain et la nécessité d’obtenir les agréments nécessaires posent encore de nombreux obstacles à l’expansion rapide de ce modèle de coliving. À l’horizon 2030, la carte du logement étudiant en France sera probablement méconnaissable, tant la transformation des usages bouscule la chaîne de valeurs traditionnelles.
Les pouvoirs publics, conscients de l’urgence, encouragent désormais l’innovation et l’investissement privé, ouvrant la porte à des montages financiers jusque-là réservés au secteur tertiaire ou hôtelier. Le recours à la réhabilitation d’immeubles délaissés – stratégie adoptée par Roof – pourrait bien devenir le standard dans les années à venir, tant il offre des solutions à la fois rapides, écologiques et économiquement viables. L’enjeu demeure de garder l’étudiant au centre du dispositif, sans céder à une logique uniquement spéculative.
Ainsi, l’histoire de Roof et de ses homologues – Student Factory, Kley, UXCO, Réside Études, Les Belles Années, Cardinal Campus, Campuséa, Nexity Studéa, ECLA – esquisse un futur où le logement étudiant n’est plus synonyme de précarité mais d’opportunité, d’émancipation et de réseau. Observer ce secteur en pleine (r)évolution, c’est anticiper la manière dont toute une génération façonnera à son tour la ville, l’habitat et le vivre-ensemble en France.